需要存多少錢才能安心退休,似乎一直是個很夯的話題,與其說存多少錢,不如改問:老年生活一個月需要多少錢可以無後顧之憂?其實以我這近一年來的固定支出及浮動支出來看,平均一個月花不到一萬元(感恩老公賜我吃賜我住、感恩麻吉賜我包賜我衣),如果要奢侈一點,多幾場下午茶、電影、音樂會,二萬也是夠了。
由於已公開的密秘,大家都知道勞退基金跟公教退撫基金都有可能破產,或是修法改變給付額度或給付條件;在假設沒有退休金的情形下,我在退休後,沒有工作收入的情形下,每個月可以創造出多少現金流呢?以下是我現在進行的做法:
一、從銀行搬錢出來買房,槓桿獲利,增加投資本金
在低利時代,公務房貸利率跟一般上班族似乎沒有太大差別,但公教人員貸款有五年寬限期的優勢,去年尋找桃園捷運沿線預售屋案件,根據過去自己錯失買房良機的經驗,房子在捷運通車後通常會再上漲,剛好桃園捷運預計五年完工,於是進場購買預售屋。
![桃園市預售屋](https://www.ahow168.com/wp-content/uploads/2022/09/25C73668-30A3-44AA-8679-FE5B98786C39-1024x903.jpg)
預售屋需要準備多少錢?
從訂金、簽約到交屋,這中間的付款期數每一家建商有各自的規定,但總金額約為簽約總價的2成。假設簽約總價為1500萬,到交屋時要準備300萬給建商,不包含裝潢。
這300萬中,在開工要收的比重最重約佔50%,所以一開始簽約要準備總價的一成,之後可以時間換取空間。這樣看起來,準備100-150萬是不是感覺離買房沒有那麼遙遠了呢?
如果連這筆簽約金都不夠呢?
家中長輩或是另一半有房子的話,可以利用房子向銀行增貸,增貸的好處是,利率遠比無擔保的信用貸款低,且增貸金額亦遠比信貸金額高。我用老公的房子增貸,銀行鑑價後可以貸我們700萬,但實際上我們評估不需要那麼多,建議只要貸出真正需要的額度,並且每個月不影響生活品質的還款金額即可。
不過,今年初政府一系列打房政策出爐,目前銀行在審查房屋增貸時會告知不得用於買房,但其它投資可以。只要注意把金流路線換一下即可,就不必擔心之後被抽銀根了。
交屋後到賣出前的現金流,如何規劃?
我的假設是第五年捷運會通車、房價會漲,所以這五年期間只要出租租金能打平房貸即可。
經由各種不同條件的試算,比如還款年限、利率、貸款金額等,利用寬限期優勢,最差條件下,這五年每個月最高還款在17000元以內,租金只要高於這個金額,便能在不增加支出情形下持有房子五年。由於將來這房子為全新、大三房、面公園、一個平面車位及二個機車位,租給家庭25000應該是很合理,扣掉管理費後,每個月尚可有些許盈餘存起來,以備寛限期屆滿至房子售出前的本息攤還所需。
目前房價變化
根據591網站,發現我購入的建案,有12個物件以實價登錄上下區間價格出售,房價並未受利率調高及打房政策影響,以出售物件數量來看,因利率調高的斷頭潮亦未出現。以9/3實價登錄平均成交價格來看,目前帳上獲利每坪約為4萬元。在地價及物價雙雙向上的趨勢來看,期待房價下跌唯一的契機,只能請對岸大哥幫忙了,而這也是我這個投資計畫中最大的風險。
如果沒有意外
一切順利的話,我利用增貸搬出來的錢,預計五年後每坪獲利10萬出場,扣掉各項稅金及手續費,預估可增加一桶金來做為其它投資的本金。接下來,就是規劃如何選擇投資工具及分配比例了。
——————————————————————-
二、有了投資本金,如何產生現金流?
穩定配息的台股:配置80%
這裏我會選擇股市肥羊的做法,把八成資金配置在三檔金融股:中信金、富邦金及國泰金。以中信金每年配息一元來看,一年要有12萬的股利,手上要持有中信金120張,以均價23元估算進場,成本約為276萬。因此,利用買房獲利的八成配置在三檔金融股上,可創造出每個月1萬的現金流。
幣安平台USDT定存10%利息:配置1%
這個也是我在傳統金融工具以外的嚐試,內心的想法是,如果U幣定存可以年利率10%,比高股息股票配息還好,不失為創造現金流的方式之一。目前也是少量資金配在幣安平台上定存著,做為觀察之用。
公會代操加密貨幣合約:配置0.5%
去年接觸到一群年輕人成立的遊戲公會WGG,近期推出公會賦能的NFT,除了商學院課程以外,主要有合約跟單群或選擇合約代操。因為我上班時間忙,沒有辦法盯群組訊息,所以選擇合約代操。代操方案是一個單位500USDT(以下簡稱U),代操期一年,期滿後需再續約,月獲利公會跟個人為6:4分帳,前面幾個月的獲利平均為3.5%,我是7月簽約,8月領到第一次獲利20U,9月領到18U,都是由公會直接打入我的幣安錢包。
畢竟是我不熟悉的領域,所以目前不考慮加碼,主要是觀察合約獲利穩定性,並熟悉加密貨幣;至於是否能成為未來退休後的現金流,還需要再多觀察幾年再決定。
專業代操黃金期貨:配置10%
這個也是非傳統金融投資管道,透過區塊鏈技術簽約質押,實際上資金投入項目是程式交易英國黃金期貨,知道期貨的人都了解期貨是月結算,所以這個代操也是月結算後獲利以加密貨幣形式撥入錢包,10個月平均月獲利約為3%,折合台幣約產生1萬現金流,不過是否能長期下去,成為退休後的現金流,也是有待觀察。
證券代操股票:目前0%
先說這個部分我暫時沒有實際投入。我的證券營業員有個全職投資客戶,因為她幾年下來的績效一直都很穩定,他們合作的模式是,營業員開發客戶給全職投資者操盤,她的投資週期約半年至一年,客戶只要提供證券帳戶及下單憑證給操盤手,等操盤手把股票全數賣出後結算,獲利的二成再轉給操盤手,其它獲利客戶可以自行決定提領出來或是放著給操盤手繼續代操。
營業員給我看過去操盤績效是滿穩定的,選股上確實也不錯,每年獲利約有30%,但我沒有投入是因為代操資金至少要120萬,目前閒置資金不夠。假如以120萬年獲利30%,扣除代操費用後實際獲利為28萬,光這部分就足以產生月均現金流2萬的目標了。
——————————————————————-
三、總結
綜合上面的投資方式跟配置,可以簡單總結我對退休後現金流的規劃核心想法是:
減少主動投資。
年紀大了以後,不就是要放鬆享受嗎?專業的事,就交給專業的人來做,給別人合理的報酬,自己也能安心的享受現金流,是win-win的方式。
另外,年紀大了,難保不會因腦力退化做出錯誤判斷,或被新時代手法詐騙,把資金配置在各個能產生現金流的管道上,手上不留有太多現金,這樣即使不幸被騙,也只能被騙到少部分錢,不至於整盤被拿走。
但是考量退休後幾乎無法承受投資損失,台股的高股息配置,在退休後可能會轉換成連結全市場波動的ETF;其它較高風險的非傳統金融投資管道配置上,也不會超過二成。
年輕提早規劃,絕對會省力且安全許多
像我這樣離退休只剩15年的人才開始起跑規劃,身上又背負一些債務的人來說,時間顯得格外不友善,如果能提早20年開始存股,現在應該已經很輕鬆,所以那些較高風險的代操方案,我應該就不會考慮了。
財務自由,不是天上掉下來的
千萬不要相信10萬進入市場可以變為1億元而財務自由的故事,你不知道的續集往往是他把1億賠完還倒賠。美國知名的放空操盤手李佛摩在幾次大起大落後,最終舉槍自盡。錢是讓人過生活用的,人不該為錢而喪命。
投資可以合理的放大本金(你仍然要有虧損的風險意識),但投資不是魔術,不能「【無】中生有」,想要財務自由之前,先務實的規劃如何存出一桶桶的本金,才是正途。