以終為始，提早30年開始規劃退休
在民國70年代，聯合報業是國內二大報業龍頭之一，當時任職聯合報行銷部門負責廣告的李大哥，領著3萬多的薪水，心裏已經在想著30年後的事了。
「沒有公教人員的終身俸，退休後要靠什麼過活呢？」
勞工的月退金不過一萬多，李大哥很清楚這樣的收入，無法支撐退休後的生活品質。於是，他開始尋找，有什麼樣的被動收入，能像軍公教的終身俸一樣，每個月固定的現金流進來，可以安心無憂的過上老年生活呢？
這個想法埋在他的心中。在一次的機緣中，他報名了一場不動產課程，講師回答了他心中的問題。
「想要被動收入，你就一直買房子就好了。」
就這麼簡單的一句話，李大哥像是在黑暗中看到燈塔一般，有了明確的方向指引，他至少知道該怎麼做了。
然而，即使是70幾年，用3萬的薪水要在台北市買房，談何容易？要知道，當時的房貸利率不是現在的低利率，可是十幾叭的。剛工作沒幾年，存的第一桶金不夠多，薪水如果付了房貸，生活就成了問題。雖然知道方向了，但目的地似乎看起來很遙遠啊！
設定明確的退休規劃目標，開始行動
後來，李大哥被公司派駐到高雄二年。到了高雄，李大哥首先關注的當然是房價。
他根據手上可以貸款的額度及還款能力，加上當時他的廣告業務都是在不動產這個區塊上，於是李大哥設定了一個不一樣的市場。
在80年那年，李大哥買下他人生中第一間資產。這裏說明一下，為什麼要特別說是「資產」，資產是能產生現金流收益，而不動產如果沒有出租或出租收入小於貸款本息，只能算負債。
李大哥在購入這間資產時，設定的商業模式，有別於一般人是出租「居住」的用途；他的客戶目標群，是出租給企業社等小公司行號，做為設定公司登記地址用，一間房子可以出租給6家公司登記，他手上有很多的客戶名單，所以他在買房子前早就找好客戶了。
這一點，跟「富豪谷底求翻身」的實境節目主角格倫斯的思維是一樣的。格倫斯拎著100美金到達人生地不熟的賓州伊利，當他想到買賣時，並不是先進貨再去找買主；而是先上網找到買主，看買主的需求是什麼，然後再去找到買主要的貨。後者的成交率遠高於前者，確保一樁成功的生意。
因為一開始有了清楚的定位，房子不是用來居住的關係，所以李大哥在選房上考量的主要重點是，價格。價格就是他的成本，也決定這間資產的收益。
所以他在選房的決策，變得非常簡單，價格導向。因為他不是要賺房價的價差，他是以能產生穩定現金流的租金收入為前提。
租金收入很明確，一家公司登記收租3000元，他招攬6個客戶承租，基本上就有了18000元的租金。另外，他簡單粉刷、安裝冷氣後，設置5個OA辦公桌隔間，一個桌位出租3000元，可以再收租15000元。所以，一間資產在滿租的情形下，可以幫李大哥創造33000元的月現金流收入。
那麼，他只要控制成本最小化，就能得到較佳的淨收益：
淨收益＝33000元-房貸本息-水電費-稅金
在這條公式裏，控制項很明顯是「房貸本息」。根據最小成本概念，李大哥鎖定的房子條件有二個：
第一個是透天公寓，沒有管理費跟公共設施；第二個是買二樓，因為一般透天公寓的房子二樓最便宜。
成功的退休規劃，是一連串正確「微小」行動的累積
李大哥在5年前退休，5年前他已擁有100間資產，名下有10家資產管理公司運營這100間資產，以上面的公式推估，保守估計，李大哥每個月有200萬的被動收入，遠遠超過他當時設定的退休金目標。
而這一切，開始於他民國80年在高雄用上面說的商業模式，以40萬元買下的第一間資產。
李大哥謙虛的說，他是運氣好，在對的時機做了對的事！
他真的是太謙虛了。他雖然是有點運氣被外派到高雄二年，但在80年住高雄或是在高雄出差的人，肯定不只有李大哥一位，但能像他有100間資產的人，肯定只有他一位。
在對的時機，不做任何事，終究不會有任何事發生。
克服從0到1的阻礙，就成功了一半
從0到1，往往是最困難、障礙最大的一步。在物理學上，有個名詞叫「最大靜摩擦力」，一個物體要從靜止狀態進入運動狀態，需要一個夠大、足以去克服摩摖力或阻力的「推力」，一旦從靜止進入運動狀態後，需要的推力就下降了。
創業家與上班族最大的不同，每個人腦袋裹無時無刻都有不錯的想法或點子，有些甚至很有創意。而創業家會採取行動，上班族的想法永遠放在腦袋裏珍藏著。
並不是創業家在行動時沒有障礙，沒有阻力。失敗者往往喜歡把別人的成功說的理所當然，好像創業家所在的世界條件更好，所以他能成功。
「複利效應」這本書的作者，在24歲買下高級地段的豪宅，27歲成為公司年營業額5000萬美元的成功企業家。你認為作者那麼年輕就成功，肯定是富二代吧？要不然就是他有過人的聰明之處吧。
李大哥超凡的退休規劃成就，與「複利效應」的作者成功的原因，都是一樣的。他們都是開始於一個微小而可以持之以恆的行動，然後加上時間的複利，就能產生巨大而不可思議的成果。
如果李大哥一開始設定的房子是自己住的，他可能要考慮的因素就變得很多，諸如地段、屋況、未來增值空間，加上頭期款跟房貸的壓大，他購入的是負債，或許當年他一想到要抗起那麼大的壓力，就放棄買房的念頭了；即使他買了，在他五年前退休時，他已還清貸款，可是他手上只有一間可能房價漲了五倍的房子，但沒有每個月200萬的被動收入。也就是說，
找到一個容易讓自己跨出第一步的小目標，簡單容易的第一步，是後面是否能持之以恆行動的關鍵！
舉例來說，很多人都想要做youtube影片或是錄製podcast頻道，覺得自己有很多想法跟創意會做的比現有的內容好。但一開始，想得太多，就卡在「後製的技術」、拍攝跟收音設備，甚至要準備一個專屬空間來做錄音室。有些人能克服這些高門檻，但大多數人跨不過這個門檻，所以放棄了！除了錢的問題以外，光是要學會這些技術，很多人就過不去了。
所以，沒有給一個容易且簡單的第一步，就不會產生後面一連串的行動。
以我來說，比起後製的效果，我聚焦在我做的到的事，我可以用手機錄影，用imovie做簡單的後製，因為我做的到，所以我可以持續做下去。
回到李大哥的100間資產，也是一樣的道理。因為他能負擔的起第一間房子，而且他先找到承租的客戶，所以他有多餘的現金流，可以再快速的複製第一間資產的經驗，購置第二間資產、第三間⋯⋯。一直到第22間資產時，李大哥說他之後的資產，已經不需要再拿自己的錢出來，用前面資產的現金流就能購買了。
產生飛輪效應，進入順流狀態
這就像飛輪效應一樣，當自行車的踩踏進入一定的轉速之後，只需要用最少的力氣，就能維持一樣的高速度前進。
所以，從第23間到第100間，對李大哥來說，已經是非常輕鬆的事。
李大哥的故事，搬到現在的時空，可能已經很難複製。但我覺得從李大哥的故事裏，仍然可以鼓勵許多上班族，退休金靠政府是行不通的，如果你真的很想要為自己創造一個穩定的被動收入，首先，你要先在自己的腦袋種下這個想法，你才會「看見」機會。
設定退休規劃目標，啟動「看見」的開關
秘密跟吸引力法則，其實並不神秘。它就是清楚的「交代」任務給大腦，大腦接受到訊息之後，才會開始「看見」與任務有關的訊息。
最後，我再舉個例子。前幾天我跟一位政大同學聊天，她說她在97年買下海山捷運站旁的一間房子，當時用一坪20萬成交，被她媽唸到臭頭。我說那時間點，我也在看土城那一帶的房子，看到15萬都嫌貴，因為我們會跟過去的價格做比較，這就是散戶心態，只想買便宜。
我同學幸運的是，她不知道過去的行情如何，她只是單純的算了算，可以付得起自備款，可以繳得起房貸，就買了。買了以後，也很幸運的出租給好房客，長期下來，等於只用自備款買房，其它都是房客付的。有了這個成功的經驗，她二年前又到鳳鳴重劃區買了二房，也順利出租。
回來後，我跟老公說這件事，老公說，其實SARS那時，他就有在想要買房，也想過三峽運休中心規劃施工時，在那一帶看房。但終究都只是「想想」而已，沒有付諸行動。
嗯，你看出差別了嗎？行動才會產生結果，退休規劃即使想了20年，想法也不會增值，所以，你還要「想」多久呢？
總結李大哥坐擁100間房，卓越達成退休規劃的關鍵點有4個：
- 清楚明確的定位：公司行號登記及個人辦公室出租。
- 根據定位將成本最小化，收益最大化。
- 運用職場優勢，快速找到承租客戶。
- 複製成功模式，持之以恆。
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